Наверх

Статьи о ЖКХ

04.07.2014
Схема договорных отношений

Схема совершенствования договорных отношений между собственником жилья и ООО «Данило-Мастер»


В рамках реализации договорных отношений между собственниками жилья (потребителями коммунальных услуг) и представителями управляющей компанией. Собственник реализует три важнейшие функции управления:
1. выбор оператора муниципальных активов в ЖКХ;
2. утверждение единичных расценок, тарифов, финансовых планов и производственных программ операторов;
3. контроль качества, технический надзор состояния муниципальных активов и качества жилищно-коммунальных услуг.
Прочие договорные функции управления делегируются операторам муниципальных активов в ЖКХ. Таким образом, часть функций собственника, включая планирование, технический надзор и финансирование, отделяются от функций по эксплуатации объектов ЖКХ.  
Собственник или его уполномоченный должен определить виды услуг, на реализацию которых он намерен привлечь исполнителей0операторов. Все услуги могут быть разделены на три группы: 
1. услуги, которые могут предоставлять мелкие коммерческие структуры или индивидуальные предприниматели;
2. услуги, которые могут предоставлять узкоспециализированные предприятия;
3. услуги, которые могут предоставлять многоотраслевые предприятия.
Такое деление позволит сформулировать пакеты объектов, выставляемых на конкурсы для отбора операторов по оказанию отдельных услуг. Многие виды услуг, которые сегодня осуществляют многоотраслевые предприятия (содержание гостиниц, бань, озеленение, уборка территорий и др.), можно выделить в отдельные направления деятельности и передать их в управление на конкурсной основе частным операторам или индивидуальным предпринимателям.
Часть жилищных и коммунальных услуг характеризуется значительными накладными расходами. Поэтому требуется достаточный масштаб деятельности оператора для снижения доли накладных расходов в стоимости ЖКУ. Должны быть определены минимальные зоны обслуживания для одного оператора. На конкурс должны выставляться достаточно широкие зоны обслуживания для узкоспециализированных предприятий и достаточно диверсифицированные виды деятельности в узких зонах обслуживания для многопрофильных предприятий. Так, при решении вопроса о рациональной организации системы предоставления коммунальных услуг необходимо рассмотреть несколько вариантов: 
 несколько изолированных муниципальных операторов;
 несколько изолированных частных операторов;
 единый муниципальный оператор;
 единый частный оператор.
Практически возможен выбор любой из этих схем. Следует определить, какая из них в наибольшей степени подходит сформулированным целевым установкам собственника. Следует отметить, что схемы управления коммунальным хозяйством в рамках договорных соглашений МО имеют высокую степень инерционности. Поэтому их стремительная ломка черевата снижением его жизнеспособности и надежности работы. Оператор системы коммунальных услуг, участвующий в конкурсе, должен предложить собственную схему управления и определить стратегию перехода от нынешней системы управления к предлагаемой, гарантирующую не меньший уровень надежности, эффективности и качества предоставления коммунальных услуг на объектах муниципальной собственности.
Управление ЖКХ и ТСЖ как собственники заключают договоры (доверительного управления, аренды, концессии и др.) с управляющими компаниями. В этих договорах оговариваются: 
 сфера деятельности и право на производство определенного договором перечня работ;
 процессы формирования и утверждения финансового плана и производственной программы (оговаривается участие в этих процессах представителей населения);
 процесс исключения из плана отдельных видов работ по причине отсутствия их финансирования, или расширения круга работ при выделении дополнительного финансирования;
 обязательства оператора по внесению улучшений и сохранности. Такая возможность появится после принятия закона "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг".
 муниципального имущества, переданного в управление;
 обязательства муниципалитета по компенсации стоимости улучшений;
 стандарты предоставления ЖКУ, включая максимальную долю расходов на ЖКХ в среднем доходе населения и БПМ;
 способы контроля за соблюдением стандартов (оговаривается участие в процессе контроля представителей населения 0 собственников квартир);
 индикаторы, на основании которых оценивается деятельность управляющей
 компании, и штрафные санкции за их несоблюдение;
 обязательства по финансированию со стороны муниципалитета и управляющей компании;
 другие условия.
Управляющая компания в сфере жилищных услуг формирует Службу управляющих домами, что позволяет осуществить переход к по объектному планированию работ и контролю за их выполнением и организовать эффективный диалог собственников жилья и квартиросъемщиков с оператором в отношении качества обслуживания и соответствия масштабов работ на конкретном жилом доме уровню платежной дисциплины его жителей. Каждый управдом - это индивидуальный предприниматель, располагающий бюджетом и подряжающий исполнителей на отдельные работы в рамках фиксированной предельной стоимости этих работ. 
В этой схеме Управление ЖКХ не осуществляет эксплуатацию жилого фонда или коммунальных систем. Оно осуществляет именно функции собственника через:
 заключение договоров на управление жилым фондом;
 формирование финансового плана жилищных и коммунальных компаний через определение их производственной программы и единичных расценок (тарифов) на отдельные виды работ или услуг;
 определение муниципальных стандартов качества работы жилищных и
коммунальных компаний через систему количественных и качественных индикаторов0показателей результативности их работы;
 оценку выполнения финансового плана и производственной программы, а также мониторинг соблюдения требований стандартов качества работы и положений "Правил предоставления коммунальных услуг";
 применение экономических санкций в случае нарушения взятых обязательств.
В итоге, существенно повышается роль экономических методов управления, процесс планирования и управления становится прозрачным, объемы работ по обслуживанию ЖКХ приводятся в полное соответствие финансовым возможностям собственников.
При участии представителей населения формируются: 
 финансовый план каждого предприятия, обслуживающего жилой фонд;
 производственная программа (объемы работ по видам и желательно пообъектно).
Она становится более обоснованной за счет привлечения представителей
населения к ее составлению. На зданиях, где платежная дисциплина выше, может реализоваться больший набор работ; единые и устойчивые во времени расценки на каждый вид работ; система индикаторов и муниципальных стандартов предоставления услуг, и процедура мониторинга эффективности работы жилищных компаний; система контроля за качеством предоставления жилищно- коммунальных услуг с привлечением представителей населения);
система штрафов в пользу бюджета и в пользу населения за несоблюдение
параметров индикаторов.
3.3. Контроль и оценка деятельности операторов жилищно-коммунальных услуг как основа функциональной системы в совершенствовании организации ЖКХ.
При применении вышеуказанных принципов и параметров совершенствования системы организации ЖКХ применительно к ЖКХ, необходимо уточнить то, что собственник не должен вмешивается во внутренние дела оператора и не имеет права контролировать фактические затраты по каждому виду работ. Это позволяет нейтрализовать склонность к завышению стоимости работ и заинтересовать подрядчика в снижении себестоимости работы и в долгосрочном планировании своей деятельности.
Технический контроль должен осуществляться Управлением ЖКХ на основе системы индикаторов, которые фактически являются муниципальными стандартами предоставления услуг. Управление ЖКХ должно разработать и утвердить систему индикаторов для мониторинга эффективности работы жилищных компаний.
Индикаторы должны включать: 
 четко определенные требования качества и полноты проведения работ;
 требования бесперебойности предоставления коммунальных услуг. При сверхнормативных отключениях размер штрафа, по меньшей мере, должен превышать стоимость недопоставленных коммунальных услуг;
 содержать относительные характеристики, позволяющие сравнивать работу жилищных и коммунальных компаний, имеющих разные по размеру и качеству жилья зоны обслуживания;
 содержать показатели эффективности работы по повышению собираемости платежей.
Руководству Мурманской области следует организовать сбор данных по
индикаторам работы операторов в ЖКХ и организовать процесс систематического сравнения работы предприятий с использованием этой системы индикаторов. Это позволит муниципалитетам лучше ориентироваться при формировании стандартов муниципальных услуг и при формировании требований к операторам систем ЖКХ.
Число таких индикаторов может быть равно 20-40. Пример схемы контроля и оценки качества работ, которая может быть реализована в ЗАТО ЖКХ Видяево представлен на рис. Приложения 8.
Управление и контроль имеют цену. Контроль за выполнением перечня и за качеством работ должен быть эффективным, но не обязательно сплошным. Часть расходуемых средств можно выделять специализированным организациям для приборного обследования зданий с целью оценки качества и составления планов капитальных и текущих ремонтов. Важной функцией является приемка работ по капитальному ремонту. Переход к подомовому планированию на базе результатов обследований позволит снизить расходы на контроль качества.
Для обеспечения устойчивой работы операторов которые будут действовать в системе ЖКХ ЗАТО Видяево, необходимо определить следующие направления:
1. сформировать стабильные правила отношений предприятий с бюджетами:
а) правила выделения дотаций и субсидий, правила выделения и возврата
бюджетных средств на цели замены и модернизации систем теплоснабжения;
б) сформировать правила тарифообразования, позволяющие балансировать потребности в расходах на модернизацию систем с платежной способностью населения и бюджета;
2. сформировать систему управления финансами предприятий за счет утверждения трех ежегодных бюджетов:
а)бюджета текущих операций;
б) бюджета капитальных вложений;
в)бюджета задолженности (включая управление кредитной задолженностью).

3.4. Определение основных направлений стратегического развития системы организации МУПП ЖКХ Видяево
Для того чтобы реформирование сферы ЖКХ в ЗАТО Видяево было эффективным и целенаправленным необходимо разработать стратегию развития, для этого в начале нужно выстроить стратегическую шкалу сильных и слабых сторон, так же определить недостатки и преимущества существующей системы ЖКХ ЗАТО Видяево. В данном случае нам нужно составить SWOT-анализ, который выявит все достоинства и недостатки существующей системы организации жилищно-коммунального хозяйства ЗАТО Видяево.
SWOT- анализ жилищно-коммунального комплекса ЗАТО Видяево:
Сильные стороны (S)
1. Наличие программы предоставления субсидий и льгот гражданам на оплату ЖКУ. 
2. Организация социальной поддержки при оплате за ЖКУ малообеспеченных слоев населения. 
3. Переход на рыночные условия работы отрасли ЖКХ. 
4. Развитая сеть услуг жилищно-коммунальных предприятий. 
5. Высокая (100%) благоустроенность жилищного фонда. 
6. Малое количество (2,1%) аварийного жилого фонда. 
Слабые стороны (W):
1. Отсутствие комплексного анализа состояния жилищно-коммунального комплекса. 
2. Изношенность инженерных сетей. 
3. Низкий уровень внедрения новых технологий. 
4. Отсутствие работы по созданию товариществ собственников жилья. 
5. Несовершенная структура управления жилищно-коммунальным хозяйством. 
6. Отсутствие единого подхода и программы по реорганизации жилищно-коммунального комплекса. 
7. Несовершенные договорные отношения между потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. 
8. Высокая задолженность (более 1,5 млрд. руб.) за потребленные энергоресурсы. 
9. Большая бюджетозависимость предприятий ЖКХ. 
10. Зависимость стоимости предоставляемых ЖКУ от платежеспособности населения. 
11. Значительный объём накопленной предприятиями ЖКХ дебиторской и кредиторской задолженности. 
12. Отсутствие единого муниципального органа по регулированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги. 
13. Отсутствие муниципальных целевых долгосрочных программ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства: 
 «Модернизация коммунальной инфраструктуры»; 
 «Переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда»; 
 «Обновление и модернизация жилищного фонда» 
 и др. 
14. Малоффективное использование выделяемых бюджетных средств на содержание и эксплуатацию ЖКХ. 
15. Отсутствие инвентаризации и регистрации муниципальных объектов ЖКХ. 
Общие показатели:
Водопроводно-канализационное хозяйство:
1. Централизованное водоснабжение во всех населенных пунктах МО. 
2. Достаточные запасы пресных подземных вод для населения по всем населенным пунктам. 
3. Самостоятельные централизованные системы канализации во всех районах МО. 
1. Нерациональное использование воды на хозяйственно-бытовые нужды. 
2. Отсутствие приборов учета и контроля за использованием воды. 
3. Большие ремонтные работы на сетях, утечки, потери воды при аварийных ситуациях; 
4. Сбросы воды из систем отопления для обеспечения нормального теплового режима в жилых зданиях; 
5. Отклонение температуры воды, идущей на горячее водоснабжение, от расчетных параметров. 
6. Оборудование морально устарело и имеет большой износ. 
7. Высокие нормативы потребления коммунальных услуг. 
8. Морально и физически устаревшее оборудование на очистных сооружениях. 
Теплоснабжение
1. Применение передовых технологий при производстве работ по прокладке т/трасс (бесканальная укладка труб с ППУ). 
2. Предусмотрено резервирование подачи теплоты потребителям за счет кольцевания тепловой сети населения. 
1. Высокий процент наличия ветхих сетей 
2. Старение основных фондов (нарастание износа и повреждаемости теплосилового хозяйства). 
3. Низкий уровень энергетической грамотности обслуживающего персонала котельных. 
4. Общее неудовлетворительное состояние теплосетей МО, связанное с корродированностью трубопроводов, из-за длительной эксплуатации без ремонта. 
Электроснабжение:
1. Энергосистема МО является изолированной от Единой энергетической системы России, что предъявляет к ней повышенные требования по надежности. 
1. В распределительных сетях напряжением 0,4-10 кВ износ основных фондов. 
2. Высокие потери электрической энергии в электрических сетях. 
Благоприятные возможности (O)
1. Более устойчивое функционирование жилищно-коммунального комплекса. 
2. Осуществление мероприятий по реформированию ЖКХ. 
3. Расширение конкуренции в жилищно-коммунальной сфере. 
4. Расширение сферы услуг. 
Потенциальные угрозы (T)
1. Повышение вероятности возникновения аварий на объектах ЖКХ, связанное с нарастающим ветшанием основных фондов. 
2. Падение платежеспособности населения и предприятий, рост задолженности по оплате услуг ЖКХ. 
3. Рост тарифов на электроэнергию и топливо и, как результат, повышение стоимости жилья и коммунальных услуг. 
4. Снижение объемов бюджетного финансирования. 
5. Монополизация всей сферы деятельности ЖКХ. 
6. Увеличение доли ветхого и аварийного жилья. 
Жилищно-коммунальное хозяйство: 
Общие показатели
Водопроводно-канализационное хозяйство
1. Внедрение новых технологий по эксплуатации и строительству систем водоснабжения и водоотведения 
2. Дальнейшее развитие систем водоснабжения и водоотведения. 
1. Отсутствие резервных магистральных водоводов, значительный износ существующих магистральных и распределительных сетей, может привести к перебоям в снабжении населения. 
Теплоснабжение
1. Создание единой автоматизированной системы диспетчерского контроля и управления инженерным оборудованием котельных и ЦТП (в том числе организация централизованного учета потребления тепловой энергии, технического состояния инженерных сетей). 
2. Создание специализированных объединений для обслуживания котельных и тепловых сетей нескольких поселений в рамках МО г.Норильск 
3. Приведение оплаты за отопление в соответствие с фактическим потреблением. 
1. Возникновение аварий на объектах теплоснабжения. 
Электроснабжение
1. Организация достаточно надежного энергоснабжения. 
1. Недостаточная надежность функционирования систем электроснабжения. 
2. Возникновение аварийных ситуаций на категорийных объектах. 
Схематическое представление SWOT-анализа представлено в Приложении 9.
Таким образом, учитывая все параметры проведенного SWOT-анализа, для ускорения реформирования ЖКХ в Мурманской области т.е. конкретно для ЗАТО Видяево в целях повышения ее эффективности необходимо вмешательство областного правительства, которое будет направлено на:  
- организацию изъятия всего муниципального недвижимого имущества, используемого для предоставления ЖКУ ЗАТО Видяево, из хозяйственного ведения (оперативного управления) муниципальных предприятий и зачислить его на баланс муниципального образования;
- разработать "Концепцию управления ЖКХ муниципального образования ЗАТО Видяево", которая должна содержать требования к структуре управления системой ЖКХ, "меню схем управления" ЖКХ. В этой Концепции должна быть определена целесообразность привлечения операторов жилого фонда и коммунальных систем на отдельные зоны обслуживания. Кроме того, необходимо дать рекомендации по оптимизации расходов в сегментах рынка, где конкуренция ограничена (коммунальные услуги, особенно водоснабжение, электро и теплоснабжение);
- разработать рекомендации по составлению муниципальных энергетических
планов и процедуры их утверждения, процедуры формирования инвестиционных программ и процедуры привлечения операторов коммунальных систем. Эти планы должны включать программы энергоресурсосбережения и установки приборов учета;
- подготовить рекомендации по формированию муниципальных стандартов надежности, эффективности и качества предоставляемых ЖКУ для населения и бюджетной сферы. Предложить эффективные механизмы технического контроля за работой операторов в ЖКХ и за реализацией установленных стандартов;
- организовать сбор данных по индикаторам работы операторов в ЖКХ и организовать процесс систематического сравнения работы предприятий с использованием этой системы индикаторов (бенчмаркинг). Это позволит муниципалитету лучше ориентироваться при формировании стандартов муниципальных услуг и при формировании требований к операторам системы ЖКХ;
- подготовить модельные (типовые) договоры, необходимые для запуска выбранных схем управления, включая подготовку типового договора на привлечение частных операторов к эксплуатации муниципальных коммунальных систем и жилого фонда;
- подготовить предложения по внедрению простых форм самоорганизации населения как потребителей ЖКУ и по организации их взаимодействия с предприятиями ЖКХ;
- организовать консультационный центр по реформированию ЖКХ для оказания методической помощи муниципалитетам, предприятиям, работающим в сфере ЖКХ, а также населению;
-привести процесс тарифообразования в соответствие выбранным моделям управления ЖКХ и требованиям "Основ ценообразования в сфере жилищно- коммунального хозяйства" и "Основ ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации";
- сформировать стабильные правила ценообразования на жилищные и коммунальные услуги. Зафиксировать на определенный срок предельный уровень тарифов и "формулу цены", обеспечивающую фиксацию и аккумуляцию экономии, получаемой на снижении издержек предприятиями ЖКХ, и достижение целевых параметров эффективности, надежности и качества;
- ликвидировать перекрестное субсидирование с учетом ограничений по платежной дисциплине населения и бюджета;
- подготовить рекомендации по формированию финансовых планов, позволяющие привести в соответствие объемы работ по предоставлению ЖКУ реальному уровню финансирования. Разработать рекомендации по формированию стабильных расценок на работы по обслуживанию жилого фонда;
- привести в большее соответствие стандарты оплаты ЖКУ ЗАТО Видяево и уровня бюджета прожиточного минимума (БПМ) с готовностью и способностью населения оплачивать ЖКУ;
- привести "Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" в соответствие российскому законодательству и нормативным документам Правительства РФ ;
- подготовить новые методики прогноза потребности в расходах на оплату
субсидий и льгот по ЖКУ;
- подготовить рекомендации и пакет документов для запуска механизмов повышения уровня собираемости платежей за ЖКУ, включая: 
 формирование бюджета задолженности, системы мониторинга и управления
 задолженностью;
 определение главных источников, причин возникновения и целевых уровней задолженности;
 графики погашения задолженности между дебиторами и кредиторами, включая взаимное погашение задолженности с бюджетом и муниципальными предприятиями;
 запуск процесса инвентаризации и списания безнадежной задолженности;
 предложение "меню" схем погашения задолженности;
- реализовать комплекс мер по погашению бюджетной задолженности предприятиям ЖКХ и повышению платежной дисциплины бюджета;
- внедрить устойчивые институциональные механизмы эффективного использования энергоресурсов в учреждениях бюджетной сферы;
- подготовить "меню" или "альбом" технических решений по модернизации технических элементов коммунальных систем и жилых зданий;
- наладить выпуск ежеквартального бюллетеня "Жилищно-коммунальное хозяйство Свердловской области".
Необходимые условия эффективности предлагаемых рекомендаций заключаются в важнейших положениях и состоят в реализации следующих условий, где даже при полной отмене льгот в ЖКХ при существующем уровне доходов населения и их сложившейся динамике за счет жилищных субсидий будет покрываться лишь 20-30% стоимости ЖКУ для населения. Исходя из этого аспекта финансовая устойчивость любого оператора жилищно-коммунальных систем невозможна при низкой платежной дисциплине областной администрации, в том числе при низкой платежной дисциплине администрации Мурманской области (а низкая платежная дисциплина органа власти свидетельствует о наличии скрытого дефицита бюджета) и никакая схема управления в ЖКХ не даст положительного результата, с чего бы ни начали и как бы ее ни перестраивали, на выходе получим банкрота.
Поэтому все рекомендации могут дать положительный результат только в случае высокой платежной дисциплины администраций всех уровней власти по своим обязательствам в ЖКХ. Платежная дисциплина может быть достигнута только при введении жестких бюджетных ограничений, подразумевающих процедуру банкротства или введение внешнего управляющего в случае систематического неисполнения бюджетных обязательств.
Таким образом подводя итог третьей главы нашей работы важным будет отметить комплексный характер в применении и использовании механизма по совершенствованию организации коммунального хозяйства. 
При условии проведения разрозненных и не системных мероприятий пытаясь совершенствовать лишь определенную часть деятельности ЖКХ, ряд стратегий в структуре создаваемой новой модели всей системы деятельности ЖКХ будет не эффективным, и более того может нанести большой вред, т.к. без четкого поэтапного планирования и реализации всех ступеней механизма деятельности нельзя проводить реструктуризацию жилищной сферы. Этот факт связан прежде всего с качественной стороной жизни самого населения, т.е. потенциального потребителя услуг жилищно-коммунального сектора. 
Данная «человеческая составляющая» в определении концепций совершенствования всей системы ЖКХ муниципального образования предопределена современной политикой Российского правительства, которая прежде всего направлена на улучшение жилищно-социальной сферы всего населения страны, путем реализации федеральных программ социально-экономического развития.  

Все публикации

Наши преимущества

 

Опыт работы более 10 лет.

 

 

Квалифицированные мастера и инженеры.

 

 

Мы следим за ценами конкурентов, поэтому наши цены всегда ниже рыночных.

 

 

Срочный вызов мастера - до 2-х часов.

 

Быстрый вызов

 

 

 

Вызов плотника Вызов электрика ВЫЗОВ САНТЕХНИКА
МАТЕР НА ЧАС ВЫЗОВ ПЛОТНИКА ВЫЗОВ ЭЛЕКТРИКА ВЫЗОВ САНТЕХНИКА

 

Последние работы:

  • Прочистка водопадов (с вычерпыванием)
  • Материалы, согласно сметы
  • Расходники, парковка, закуп материалов
  • Выезд мастера в магазин
  • Монтаж телевизора на кронштейн
  • Монтаж колодки наружной
  • Расключение кабеля RJ-45
  • Прокладка кабеля
  • Расключение розетки силовой
  • Почасовая работа мастера
  • Почасовая работа мастера
  • Крепежи к стеллажам
  • Минимальный заказ
  • Выезд мастера в магазин
  • Крепление смесителя (мин. заказ)
  • Выезд мастера в магазин
  • Замена трансформатора тока (мин. заказ в теч. дня)
  • Выезд мастера в магазин
  • Замена кран-букс (мин. заказ)
  • Доставка унитаза
  • Выезд мастера в магазин (за бочком)
  • Замена унитаза (монтаж/демонтаж)
  • Монтаж паторрона
  • Ревизия/закрепление розеток
  • Выезд мастера на консультацию (перед санитарным)
  • Крепёж к шторам
  • Выезд мастера в магазин
  • Почасовая работа мастера (мелкие работы по салону)
  • Выезд мастера в магазин (замена трансформатора)
  • Почасовая работа мастера